디킨슨은 1947년 유럽 여러 도시를 연구한 결과 역사적 발전과 지역구조를 조합한 다음과 같은 3지대론을 발표하였다.

☞ 중심지대(central zone) : 도시의 중심부에 있으며 중세 및 전근대의 도시를 포함하는 지대이다. 중심적 위치를 필요로 하는 모든 서비스 기능이 몰려 있다. 가옥 밀도가 높고 수직적 팽창도 현저하다.

☞ 중간지대(middle zone) : 중심지대 밖에 있으며, 대체로 19세기 초의 건물로 채워졌던 곳이다. 주로 주택지이나 공장도 흩어져 있다. 이 지대는 도시 주변의 사회의 악화와 무질서로 거주 환경이 퇴화 상태에 있다. 

☞ 외곽지대(outer zone) : 교외지대로 19세기말 전차와 자동차의 등장으로 발전하기 시작하였다.